韓国不動産の政策が変化…庶民からどんどん遠くなるマンション…なぜ政府は価格調整には直接手を付けず、購入規制ばかりするのか?

韓国政府は不動産政策として不動産の取引を完全な市場原理に任せず、規制を行っています。ソウルやソウル近郊の都市、セジョンやテグのスソンなどかこれまでも投機過熱地域として指定されており、銀行からお金を借りてマンションを購入することに、段階的に制限をかけてきました。(マンション購入にあたり、価格当たりの借金の割合に制限をかける。つまり、頭金がある程度準備できない人のマンションの購入を制限する政策。)今回、投機過熱知地域にソウル近郊の都市を広く指定し、インチョンにも対象を拡大、KTXの停車駅として繁栄が期待される大田(テジョン)の一帯も指定されました。

国土交通部報道資料2020.06.17

韓国政府は、基本的に「価格上昇自体には介入しないが、投機的な購入を防ぐ」方策を強化していっています。この方法によって、韓国の住環境はどのようになるのか見て行ってみたいと思います。

韓国の住む方法には3種類あります。買って住む、毎月お金を払って住む、もうひとつ家の価格の60~70%という大きいお金を家の持ち主に預けて住む方法があります。

購入してすむ場合も、多くの一般的な人々は頭金を出して大半を銀行から借り受けて購入する場合がおおいでしょう。毎月のお金を払って住むのは、日本と同じ感覚です。一人暮らしで選択されやすいです。そして、韓国の不動産の理解を複雑にするのがジョンセというある程度まとまったお金を預けることで家のオーナーに対する月の負担なく住めるというものです。

このジョンセという方法は、マンションやヴィラなどの家族で住む部屋に多く使われる制度です。なぜなら、家長がいて、その人が銀行からまとまった金額を借りれなければ、大きな金額を準備するのが難しいからです。結局ジョンセ金を自分の収入で借りられるめいいっぱいを借り、利子という結局は月々の家賃のようなものを銀行に払いながら住む場所を準備するという居住方法です。

不動産の価格があまり変動しない時期はこの方法で長く住むことも可能でしたが、ソウルなどは不動産の価格がだんだん上がってくると、家の持ち主がジョンセの値段を上げたいと申し出ます。すると、借りている人はすでにいっぱいいっぱいのお金を借りているわけですから、その家から借りられる程度の家へ引っ越しする必要があります。このように都市では価格が上がり続ければ、ジョンセで同じレベルの家に住むことは不可能であり、不動産価格の高止まりをさせる政策がない限り、人々の住環境は悪くなっていくばかりです。

では、購入をしようとおもっても、韓国のマンションは購入決定から入居まで数年という時間がかかります。購入が決まってからマンションの建設に入ることが大多数であり、購入したからといっても、入居できるまでの住むところも必要ですので、資金繰りが難しいのです。

また、マンション購入には、頭金の準備が必要ですが、日本では、家やマンションを買う際の手数料も含めた家の価格すべてを住宅ローンで賄うことも可能ですが、韓国でマンションを購入しようと思っても高価格帯になればなるほど収入がいくらあったとしても価格に対して借り入れられる限度が決まっているため、そもそも自分の現金をまとまって準備できなければ購入が難しいです。(ここでいう不動産の価格とは実際の販売価格とは異なりKB銀行の基準価格というものがもとになります。また、借り受け可能割合は投機過熱地域や、調整対象地域などの地域によっても変わるものです。ですので借り入れ可能な割合よりも実際はもっと多くの資金が必要になります。)この規制は少しずつ強化されてきており、ソウルなどの地域は一つ建物をすでに持っている場合、もう一つ不動産を所有しようとして借り受けしようとしても、貸し出しが自体が銀行側でできないようになりました。ただ、引っ越しを望む場合もあるので、そのような場合には、以前の住んでいた家(マンション)を期限内に処分しなければいけないという規制がついてきます。つまり、「自分の住む家だけを買え!借金してまで家を買おうとするのは投機目的だとみなし、貸し出しを制限するぞ!」というのが韓国の都市部における不動産政策の目的となります。

確かに高い金額のマンションを買おうとするのは投資目的があるのかもしれません。ただ、これは一般的な庶民がやれる不動産の財テクではないです。いままでは、お金を借りてまで不動産投資をするなという政策でしたが、今回の2020年の6月17日に出された政策は、多くの庶民にまで影響があるものまで含まれていました。

それは、ジョンセ金を借りながら3億ウォン以上のマンションを購入しようとするとジョンセ金は回収されてしまうというものです。ソウル市はこの規制に該当しますが、つまりジョンセで住んでるなら、ソウル市内のマンションを買うのが難しくなるのです。投資目的で少し高めのマンションを購入して、自分はジョンセ金を借り、ジョンセの家でつつましく生活するという生活様式も考えられるわけですが、今後はそのような貸し出しが難しくなるようです。自分の住む家でないなら持つなというのが政府の方針ですので。

このように、政府はお金を借りてまで投資をするなという政策方向ですが、では実際に不動産を投機目的で行っている人はお金を借りながらやるでしょうか?自分が今ある資金で買えるところから始めていくのが不動産投資を生業にしている人であって、結局規制したほうがよい行動を規制できない政策なのではないのかと思えてなりません。このような規制は結局多くの人々の首を絞めるような政策ではないかとも思えます。

結局自由経済に介入するのが難しいために、コントロール可能な銀行を使った規制をするわけですが、結局制度を複雑にするだけして、庶民はジョンセにでも住んでろ、借りられないやつは毎月家賃で住んでろって言われているような気はします。





コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です